LexisNexis Argentina Citar Lexis Nº 70002140 Textos Completos 08/08/2004 FALLO IN EXTENSO (Corte Sup. Just. Tucumán, 08/06/2000 - Di Marco, María L. y otros v. Sup. Gob. de la Prov. de Tucumán). San Miguel de Tucumán, junio 8 de 2000.- Considerando: 1.- Razones metodológicas imponen analizar primeramente el pedido de excusación formulado por el vocal Dr. Antonio Gandur por encontrarse comprendido en las previsiones del art. 16 inc. 8 Ver Texto del CPCC. Tucumán por haber emitido opinión, dictaminando sobre la competencia de este tribunal y la procedencia de la acción entablada. Siendo legal la causal invocada por el vocal que se excusa, cabe su admisión. 2.- En relación a los daños cuyo resarcimiento se pretende y la cuantía de los mismos, procede analizar cada uno de los rubros invocados, y la prueba producida en su respaldo. Los actores reclaman, de una parte, el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por la retención indebida del inmueble en cuestión, luego de vencido el término locativo. El contrato aludido, de fecha 6/2/1991, se celebró entre el Consejo Nacional de Educación Técnica y los anteriores propietarios del inmueble, según se desprende de la copia que corre agregada a fs. 12 de los autos "Di Marco, José y otros s/desalojo", ofrecidos como prueba y que se tienen a la vista. Dicho instrumento también forma parte de la documentación remitida en copia por la Secretaría de Estado de Educación, en el cuaderno de pruebas n. 7 de la actora; que ha sido agregada en autos sin oposición de la contraria (conf. fs. 172). De su contenido resulta que el plazo pactado fue de dos años, con opción a dos más (cláusula 2). La cláusula 11 autorizó al locatario a transferir el contrato a gobiernos de Provincias, Municipalidades u otros organismos estatales; aclarándose que en todo lo no previsto, se regirá por las disposiciones del decreto n. 1000 del 27/4/1979. Es así que, efectivamente, la propiedad debía ser restituida el 30/11/1994; y ello recién tuvo lugar el 5/2/1996 (conf. copia del acta agregada a fs. 4; por lo que se tiene por demostrada la ocupación indebida por un total de 14 meses y cinco días, y el consecuente deber de resarcir los daños derivados de la misma. Para la determinación del monto indemnizatorio, esta Corte ha sostenido -en precedentes que guardan similitud con el caso analizado-, que no rige el alquiler anterior ni ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes, y precisamente por falta de ese acuerdo, las sumas que pueden adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas e intereses (conf. Corte Sup. Just. Tucumán, sentencia del 12/9/1996 en autos "Suc. de Julio G. Gramajo Córdoba vs. Consejo de Educación de la Provincia s/cobro ejecutivo de alquileres"). El monto ha de ser la expresión actual del perjuicio experimentado por el locador; y se concreta en la suma que éste habría podido obtener como renta del inmueble en el mercado libre de contratación, de haber dispuesto en tiempo oportuno de la cosa indebidamente retenida. Tal ha sido la pretensión esgrimida por la actora. Sin embargo, no se verifican en autos elementos que autoricen el reconocimiento de una suma superior a la abonada durante el período contractual; pues no se produjo prueba idónea que acredite el mayor valor reclamado. La accionante atribuyó al inmueble un valor locativo mensual de $ 3.000, con apoyo en dos informes emitidos por inmobiliarias de esta provincia, acompañados con la demanda y objetados por la contraria, por tratarse de tasaciones unilaterales y previas a la interposición del reclamo judicial. Examinada la aptitud conviccional de estos informes, se advierte que si bien fueron reconocidos en la etapa probatoria, su contenido no es concluyente para tener por acreditado el mayor valor reclamado en autos. La tasación suministrada por "Operadores inmobiliarios" (fs. 10/11), parte de la premisa de que en dicho inmueble podrían funcionar 20 consultorios médicos privados, que a su vez podían alquilarse con un canon de $ 200 mensuales; y previa deducción de los costos de administración, se obtendría la renta indicada. Sin embargo, tales consideraciones no se corresponden con el estado del inmueble y sus posibilidades de aprovechamiento con ese destino específico, dado que el mismo estaba alquilado como una unidad funcional. El informe tampoco contempla los necesarios gastos de acondicionamiento para ser locado en la forma descripta por esta inmobiliaria; y presume el aprovechamiento integral de cada uno de los locales, lo que constituye una mera expectativa o probabilidad de uso. A su vez, el informe emitido por la inmobiliaria Feler (fs. 9), coincide con ese valor mensual, pero no indica pautas y/o elementos que permitan justificar el monto al que se arriba. Escuetamente, alude a las posibilidades de locarlo para uso profesional; "en función de los valores obtenidos por inmuebles de similares características en el período solicitado". Por lo considerado, se concluye que no está probado en autos un valor locativo superior al que emerge de los recibos de pago de alquileres que obran en copia a fs. 13/16 de la causa caratulada "Di Marco, José y otros vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/desalojo", ofrecidos como prueba y que se tienen a la vista. En consecuencia, el rubro procede en la suma de $ 1.568,42 mensuales, por el período en que se mantuvo la demora en restituir. Cabe aclarar -como señala el Ministro Fiscal- que los demandantes eran propietarios del 50% indiviso del inmueble hasta el 2/1/1995, cuando adquirieron el 50% restante. Según resulta de los dichos vertidos en la demanda, y de la copia del folio real correspondiente al inmueble en cuestión (fs. 1 y fs. 151), los señores Di Marco adquirieron la mitad indivisa del inmueble, por compra instrumentada en escritura pública del 13/5/1994. Posteriormente, por Escritura n. 1 del 2/1/1995, los nombrados adquirieron de la sucesión de Luis R. Acuña el restante 50% (conf. escrituras obrantes a fs. 5/11 del juicio de desalojo). Por ende, del valor correspondiente al mes de diciembre de 1994, les corresponde la mitad, es decir, $784,21. Por el período transcurrido entre enero de 1995 y enero de 1996 inclusive, $ 1.568,42 por 13 meses, que suman $ 20.589,52; y $ 280,07 proporcionales por 5 días del mes de febrero del mismo año, lo que arroja un total de $ 21.453,74 por este rubro. Para cada período, deberán adicionarse los intereses a tasa pasiva del BCRA., desde que el mismo es debido y hasta el efectivo pago. 3.- Es igualmente procedente el reclamo por reintegro de los servicios no abonados por los locatarios, y que estaban a su cargo según cláusula 7 del contrato aludido. Se hace lugar a este rubro por la suma de $ 620,32, resultante de la sumatoria de las facturas cuya autenticidad y pago han sido reconocidas en autos por las empresas prestatarias, según el siguiente detalle: $ 273,33 abonados a EDET S.A. (conf. fs. 146); $ 17,04, a Gas del Estado (fs. 141), y $ 329,95 a Aguas del Aconquija (fs. 162). A cada uno de estos montos le serán adicionados también los intereses a tasa pasiva del BCRA., desde que cada uno de ellos fue abonado por la demandante y hasta su efectivo pago. 4.- Finalmente, corresponde examinar la pretensión resarcitoria fundada en el deterioro del inmueble locado. Conforme ha sido trabada la litis, no se controvierte en autos la existencia de los daños, sino el deber de repararlos. Los actores afirman que el mismo debía ser devuelto en buen estado; en tanto que la demandada alega haber recibido la cosa con serias deficiencias que la hacían deplorable, por lo que nada debe indemnizar. 4.1.- En primer término, debe señalarse que el contrato de locación aludido no describe el estado en que se entregó la cosa. En principio, el inquilino debe restituir el inmueble tal como lo recibió (1615 Ver Texto ); sin perjuicio de los deterioros propios del "uso normal", del desgaste, envejecimiento u obsolencia de la cosa locada por "el tiempo o causas inevitables" (1615 Ver Texto ); salvo un pacto en contrario que le obligare a realizar "mejoras locativas" para mantener la cosa en perfecto estado (arts. 1137 Ver Texto , 1197 Ver Texto y ccs.). En principio, cuando la cosa se hubiere entregado por el locador sin "descripción de su estado", se debe entender que, en virtud de haberse recibido en buen estado, debe restituirse en el mismo "buen estado"; es obvio que salvo prueba en contrario, que debe soportar el locatario (art. 1616 Ver Texto ); de donde toda locación de inmueble en un estado que no sea bueno -deteriorado o en mal estado- amerita una explicitación, descripción o mención expresa, en tutela de los intereses del locatario (art. 1616 Ver Texto , a contrario sensu) (conf. Mosset Iturraspe, J. y Novellino, N. J., "La locación y sus procesos judiciales". Rubinzal-Culzoni, 1997, ps. 300/301). La obligación de mantener la cosa en buen estado ha sido impuesta por la ley tanto al locatario como al locador, pero con alcance distinto (arts. 1515 Ver Texto y 1516 Ver Texto del CCiv.); el locatario cumple limitándose a usar y gozar de la cosa, sin causarle daño o deterioro culpable; el locador, haciendo las reparaciones que exija el deterioro de la cosa, proveniente del uso y goce natural estipulado" (conf Corte Sup. Just. Tucumán, sentencia del 12/9/1996 en autos "Sucesión de Gramajo Córdoba, Julio G. vs. Consejo de Educación de la Provincia s/daños y perjuicios"). Mas nada impide que las partes acuerden lo contrario; por lo que procede en primer término examinar el contenido del contrato que vinculara a las partes originarias, y que es oponible a los continuadores de la locación. Para dilucidar la cuestión, adquiere relevancia en el sub lite lo convenido en la cláusula 5, a tenor de la cual "Serán por cuenta del locatario el mantenimiento, conservación y reparación del inmueble y todas las refacciones que durante la vigencia de la locación fueran necesarias efectuar para mantener la propiedad en buen estado de funcionamiento, seguridad e higiene, de manera de servir satisfactoriamente al uso que se destina". De lo así pactado se infiere que pesaba sobre los inquilinos el deber de restituir la cosa "en buen estado de funcionamiento, seguridad e higiene"; pues independientemente de las condiciones en que la recibió, asumió los gastos "de mantenimiento, conservación, reparación y cualquier otra refacción" que fuere menester a tal efecto. Conforme a esta cláusula, aun cuando el inmueble presentara deficiencias al inicio de la locación, la locataria se hizo cargo de los gastos necesarios para mantenerlo en las condiciones referidas, y así debía ser restituido a sus propietarios. Esta conclusión no se ve desvirtuada por lo pactado en la cláusula 12 del contrato, a tenor de la cual, las disposiciones del decreto n. 1.000 del 27/4/1979 (Adla, XXXIX-B, p. 1438) rigen para "cuanto no se encuentre previsto en el presente contrato". En la referida cláusula 5, las partes convinieron en forma expresa lo atinente al mantenimiento, conservación y reparación de inmueble; lo que excluye la aplicación supletoria de lo dispuesto en inc. 132 de este decreto. El concepto de "buen estado" ha de apreciarse en el contexto del contrato, que refería al "funcionamiento, seguridad e higiene", para que la cosa sirviera al uso que se destina. Alude entonces, a la conservación de lo ya existente, con un fin propio de ese contrato, que sirvió como dependencia y oficinas. Todo ello con referencia a las características del concreto inmueble objeto de la locación. Ello así, la demandada deberá responder por los defectos de la cosa, atribuibles al incumplimiento de las obligaciones de "mantenimiento, conservación y reparación" contractualmente asumidas, con la finalidad estipulada. Por lo contrario, los deterioros debidos al solo transcurso del tiempo serán soportados por el dueño de la cosa; en tanto no se demostrare que su origen o agravamiento resultare del incumplimiento del inquilino, según lo invocado y acreditado en autos. 4.2.- En lo atinente a la existencia, naturaleza y cuantía de los daños reclamados, se advierte que la única prueba rendida en autos es el anexo del acta notarial del 23/2/1996 (fs. 6/8). El profesional que intervino a instancias de la actora describe el estado del inmueble al tiempo de la constatación, y presupuesta las reparaciones que considera necesarias. Esta descripción no ha sido puntualmente impugnada por la demandada; pues su oposición estuvo dirigida a restarle eficacia probatoria, en virtud del lapso temporal sucedido entre la entrega efectiva de la cosa, y la fecha en que tuvo lugar la constatación con intervención de notario. También cuestionó la imputación de los deterioros a su parte, alegando que ellos son consecuencia del mal estado y vetustez del edificio, sumado al transcurso del tiempo. La primera observación no puede prosperar, habida cuenta de que la brevedad del tiempo transcurrido -18 días-, carece de relevancia para incidir en el estado general del inmueble, dada la naturaleza y entidad de los daños descriptos y que constan en las fotografías acompañadas en autos. Por consiguiente, no cabe restarle aptitud conviccional; máxime cuando la accionada no negó la existencia de los deterioros descriptos. Sin embargo, la verificación del mal estado del inmueble locado no determina, sin más, la obligación del locatario de abonar todos los gastos de reparación reclamados por la demandante; en tanto no se acredite que de acuerdo a lo convenido en contrato que dio origen a la locación, y a las disposiciones de la ley sustancial, los mismos están efectivamente a su cargo. En relación a varios de los rubros cuyo resarcimiento ha sido demandado en autos, no se demostró en forma concluyente que respondan exclusivamente al incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas por la locataria, con el alcance de poner a su cargo la totalidad de las reparaciones invocadas en la demanda. Ello incide en la determinación y cuantía del daño resarcible, toda vez que las estimaciones del profesional que asistió a la actora se realizan en consideración al estado del inmueble a la fecha de realizarse la medida; mas no excluyen la incidencia del normal deterioro derivado del uso y goce de la cosa. En ausencia de otros elementos de juicio, procederá fijar el importe de los perjuicios cuya existencia esté comprobada en autos, en tanto sean imputables a la locataria, conforme a lo dispuesto por el art. 275 Ver Texto , párr. 2 del CPCC. Tucumán y a las reglas de la sana crítica. Esta norma autoriza a los jueces a fijar el importe del crédito o de los perjuicios reclamados, siempre que su existencia esté legalmente comprobada, aunque no resultare justificado su monto. Se distingue así la demostración de la existencia del daño, de su cuantificación: probado lo primero, es deber del órgano jurisdiccional establecer su monto conforme a las pruebas rendidas en la causa. La prueba del daño resulta esencial para la admisión judicial de la indemnización, siendo facultad de los jueces fijar su cuantía, aunque no resulte acreditada exactamente, debe siempre probarse la realidad del perjuicio..." (conf. Corte Sup. Just. Tucumán, sent. n. 56 del 25/2/1999 en autos "Nadra de Rossini, Julia vs. Benita E. Peralta de Canavoso s/resolución de contrato"). En las circunstancias señaladas, tal valoración deberá hacerse con suma prudencia, en mérito al déficit probatorio señalado, que gravita contra el que tiene la carga de probar. Se trata de rubros cuya apreciación es posible; siendo carga que compete al accionante, demostrar el origen y la importancia económica de los perjuicios invocados. "Constituye un principio básico en materia de reparación de daños, que quien los alega tiene a su cargo no sólo la prueba de su existencia, sino también la del monto del perjuicio efectivamente experimentado; carga probatoria que se funda en que la indemnización no debe importar un lucro para quien la recibe, ni tampoco redundar en desmedro del responsable (C. Nac. Civ., sala D, 12/12/1983, in re "Oroza, Aníbal J. y otros vs. Aníbal Freiz y otro"). 4.3.- Desde este enfoque, habrá de examinarse la aptitud conviccional de la memoria descriptiva y presupuesto adjuntados al acta notarial, suscriptos por el arquitecto Fois. El acta extraprotocolar del 23/2/1996 da cuenta de que el relevamiento practicado tuvo por finalidad "determinar las refacciones que deberán realizarse en el inmueble para acondicionarlo al estado en que fuera entregado en locación" (conf. fs. 5). El nombrado profesional fue citado como testigo (cuad. n. 2 de la actora, fs. 130/132); oportunidad en que ratificó su firma y el contenido del informe aludido. Al responder la quinta pregunta, manifestó que "como es una construcción antigua, el yeso estaba adherido a unas maderitas que se usaban antes, entonces a la menor humedad posible se desprende"; señalando además que por la misma razón, las paredes estaban montadas en barro, sobre todo las medianeras. A la pregunta aclaratoria del letrado apoderado de la demandada, respondió que la antigüedad del inmueble se calcula en aproximadamente cincuenta años. En consecuencia, ha quedado demostrado en autos la antigüedad y características de la construcción, que debieron incidir en el progresivo deterioro de la cosa. En consecuencia, procede determinar la cuantía del daño resarcible, examinando la prueba ofrecida a tal efecto conforme a las pautas previamente consideradas. No se ha probado en autos, que el deterioro de la fachada del edificio sea imputable a la locataria; o que su reparación estuviera comprendida entre las obligaciones de mantenimiento contractualmente asumidas. Igualmente, los deterioros a mármoles y la falta de aparatos de iluminación -no descriptos en el contrato originario-; por lo que el reclamo fundado en estos rubros es improcedente. El relevamiento muestra daños producidos en los cielorrasos, paredes y pisos de madera, que el profesional atribuye a filtraciones de lluvia. De acuerdo a lo considerado, pesaba sobre la locataria el deber de mantener el inmueble en condiciones de funcionamiento, y de efectuar las reparaciones necesarias a tal efecto. Según lo expuesto precedentemente, la alegada vetustez del edificio no eximió a la demandada de efectuar los gastos convenidos en la cláusula 5; en particular, las reparaciones necesarias para evitar filtraciones, pues ello hace al funcionamiento del edificio según el destino de la locación ("uso de servicios bajo su jurisdicción"). A ello se agrega la demora en restituir la cosa, lo que contribuyó a la agravación del daño por la falta de mantenimiento señalada. Mas no puede soslayarse que las características del inmueble inciden en la entidad de los deterioros que presenta; los cuales no sólo responden a la negligencia de la locataria, sino que también son resultado del desgaste natural por el transcurso del tiempo, en una construcción con las características apuntadas. Del examen de la descripción anexa al acta notarial resulta que no han sido detallada la naturaleza de los trabajos a realizar, tipo y calidad de materiales que se habrían considerado en el presupuesto, ni las características de las refacciones que el profesional ha considerado para evaluar los daños constatados. Así, se incluyen rubros como instalación eléctrica, reposición de equipamiento, albañilería, plomería, pinturas, herrería etc., que han sido estimados de manera global. Por lo considerado, se concluye que en autos están probados los deterioros del inmueble; y que los mismos son parcialmente imputables a la locataria, ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas en la cláusula 5 del contrato respectivo; no debiendo responder por las consecuencias naturales derivadas del transcurso del tiempo, en un inmueble de antigua data. Conforme a lo dispuesto por el art. 275 Ver Texto del CPCC. Tucumán y a las reglas de la sana crítica, se estima prudente hacer lugar a la demanda de autos, por el 50% del monto total reclamado; es decir, la suma de $ 10.000, a la que se adicionarán los intereses a tasa pasiva del BCRA., computados desde la fecha en que se llevó a cabo la constatación de los daños (23/2/1996) y hasta su efectivo pago. 4.4.- A mérito de lo resuelto, procede admitir el resarcimiento del lucro cesante, fundado en la privación de uso del inmueble durante el tiempo que habrá de insumir su reparación. Siendo a cargo de la demandada, el 50% de los gastos reclamados por este tópico, el rubro prospera en la misma proporción. En consecuencia, la accionada deberá abonar el monto equivalente a la mitad del tiempo que habrán de insumir las reparaciones; que ha sido calculado en sesenta días en el presupuesto adjunto al acta notarial. Tal estimación se presenta razonable y adecuada a la entidad de los trabajos a realizar; reconociéndose en definitiva por este rubro la suma de $ 1.568,42, por treinta días de indisponibilidad del inmueble a este fin; con más los intereses a calcularse según las pautas establecidas en el acápite precedente. 5.- Por las razones expuestas, se hace lugar a la demanda por la suma total de $ 33.642,48, con más sus intereses de acuerdo a lo considerado. En cuanto a las costas, atento al resultado a que se arriba, se estima prudente imponer a la demandada la totalidad de las propias, y el 50% de las de los actores; siendo a cargo de estos últimos el 50% restante. Por ello, oído el Ministro Fiscal a fs. 192/203, y de licencia el Dr. René M. Goane, se resuelve: 1.- Aceptar la excusación del vocal Dr. Antonio Gandur. 2.- Hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios promovida por María L. Di Marco, por sí y en representación de José Di Marco y José L. Cayetano Di Marco, contra del Superior Gobierno de la Provincia de Tucumán. En consecuencia, se condena a la demandada a pagar la suma de $ 33.642,48. A cada uno de los rubros que la integran, deberá adicionarse los intereses según tasa pasiva promedio que publica el BCRA., desde que cada suma es debida y hasta su efectivo pago, conforme a lo establecido en los considerandos precedentes. 3.- Costas, como se consideran. 4.- Reservar pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.- Hágase saber.- Alfredo C. Dato.- Alberto J. Brito.- Héctor E. Aréa Maidana.